KUPUJEMY DZIAŁKĘ

Zakup działki budowlanej to jeden z najważniejszych kroków na drodze przygotowania inwestycji jaką jest budowa własnego domu. Błędy popełnione w tym miejscu mogą skutkować wieloma kłopotami zarówno w fazie przygotowania budowy jak i użytkowania budynku. Problematykę związaną z zakupem gruntu można podzielić z grubsza na dwie grupy zagadnień: prawne i lokoalizacyjno - terenowe.

ZAGADNIENIA PRAWNE

Jeżeli działkę nabywamy od gminy lub za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami to przygotowanie dokumentów do podpisania umowy notarialnej wykonywane jest z reguły przez wyspecjalizowaną obsługę prawną. W przypadku bezpośredniego zakupu działki od właściciela niezbędne dane musimy zebrać i sprawdzić we własnym zakresie.

Do czynności prawnych kwalifikują się następujące sprawy:

ustalenie właścicieli działki oraz ich umocowania prawne do dysponowania nieruchomością, sprawdzenie czy na działce nie jest ustanowiona służebność lub świadczenia dożywotnie, czy założona jest księga wieczysta i czy nie jest obciążona hipoteka nieruchomości, czy działka jest wydzielona geodezyjnie i figuruje w rejestrze gruntów, czy działka jest lub może być przeznaczona pod zabudowę domem jednorodzinnym.

Od sprzedającego żądamy dostarczenia dla przedmiotowej dziłki wypisu i mapy z rejestru gruntów oraz wypis z księgi wieczystej jeżeli jest ustanowiona. Wypis i mapa określają podstawowe dane o działce tj.: właścicieli gruntu, nr działki, jej położenie, granice, powierzchnie, klasyfikację gruntu oraz drogę dojazdową, do której przylega. Wyciąg z księgi wieczystej - ewentualne obciążenia i służebności. Jeżeli powstają wątpliwości co do aktualności danych można je sprawdzić w jednostkach, które dokumenty wydały. Nie jest to jednak bezwzględnie konieczne, gdyż dane te zostają prawnie potwierdzone w umowie notarialnej. Koniecznie sprawdzić należy natomiast czyją własność stanowi droga dojazdowa do działki. Jeżeli nie jest to droga publiczna lub komunalna lecz stanowi własność prywatą, niezbędne jest ustalenie warunków korzystania z niej zapisem w umowie notarialnej. Informacje na temat przeznaczenia działki uzyskamy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczone są na planach kolorem jasnobrązowym. Jeżeli teren działki nie jest objęty opracowaniem planu miejscowego potwierdzenie przeznaczenia gruntu można uzyskać tylko w drodze decyzji "o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Aby taka decyzja mogła być wydana teren musi spełniać szereg warunków określonych w art. 61 ust. z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wymagane jest także w przypadku gdy plan miejscowy uchwalony został przed 1 stycznia 1995r. Szczegółowe wyjaśnienia co do możliwości wydania tych decyzji w odniesieniu do konkretnej działki uzyskamy w miejscowym urzędzie gminy. Radzimy jednak aby zawarcie ostatecznej umowy na zakup działki przesunąć raczej do czasu uzyskania tej decyzji na piśmie. Występują bowiem pewne okoliczności pozwalające na zawieszenie postępowania wszczętej sprawy na okres do 12 miesięcy lub do czasu opracowania nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ponadto istnieje ustawowy obowiązek określenia w decyzji o warunkach zabudowy szeregu wymagań dotyczących ukształtowania projektowanego budynku (wysokość, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu), w oparciu o gabaryty zabudowy istniejącej. Może się potem okazać, że skala zabudowy jaka zostanie ustalona zupełnie nie przystaje do naszych potrzeb i sfinalizowanie zakupu działki stanie się bezcelowe. Niezgodność przygotowanego projektu budowlanego w wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypisem z planu miejscowego - spowoduje odmowę wydania pozwolenia na budowę. Podobne trudności mogą wystąpić jeżeli na działce będą ciążyć jakiekolwiek zobowiązania prawne. Niewielką mamy wówczas szansę uzyskania bankowego kredytu budowlanego pod jej zastaw.

ZAGADNIENIA LOKALIZACYJNO - TERENOWE

• lokalizacja ogólna działki,
• uzbrojenie terenu,
• warunki terenowo gruntowe

Lokalizacja ogólna

Uzbrojenie terenu

Warunki terenowo - gruntowe

Duże spadki terenu (powyżej 10%) zdecydowanie zwiększają koszty fundamentowania budynku zwłaszcza nie podpiwniczonego. Wynika to zarówno z podwyższonego fundamentu jak również konieczności wykonania stabilnych podsypek pod posadzki, technicznie trudnych do zagęszczenie wewnątrz budynku. Gwarancją całkowitego wyeliminowania osiadania posadzek jest w takich przypadkach zastosowanie samonośnych konstrukcji podłóg z czym wiąże się dalszy wzrost kosztów budowy. Ważne jest także w jakim kierunku występuje spadek terenu. Bardziej niekorzystny jest oczywiście skłon w kierunku północnym z uwagi na gorszą ekspozycję słoneczną, a także zjawisko spływu chłodnych mas powietrza. Dobra nośność gruntu jest gwarancją trwałości domu przy optymalnych kosztach fundamentowania.

Istotny wpływ na lokalizację domu mają następujące czynniki:

rzeźba terenu, kształt i wymiary działki, parametry geotechniczne gruntu, usytuowanie działki do geograficznych stron świata, zadrzewienie działki.

Zdarzały się natomiast przypadki wyznaczenia działek na gruntach nasypowych, na gruntach zawodnionych niejednokrotnie o płynnej konsystencji podłoża (tzw. kurzawki), na podłożach skalnych, a nawet na terenach zalewowych. W takich przypadkach musimy liczyć się z koniecznością indywidualnego rozwiązania sposobu fundamentowania budynku i zwiększonym kosztem wykonania robót. Wymiary działki i jej kształt mają istotne znaczenie w doborze projektu. Na działce zbyt wąskiej o szerokości poniżej 18m będziemy mogli skorzystać z bardzo ograniczonej ilości gotowych projektów aby zachować wymagane przepisami odległości od granic działki. O problemie dyskomfortu z przyczyn nadmiernego zagęszczenia zabudowy przy małej szerokości działek mówić nie trzeba. Istotne ograniczenia występują także przy niekorzystnym zorientowaniu działki do stron świata. Najgorszy układ to taki gdy działka zwrócona jest frontem na stronę południową, czyli nasłonecznienie działki występuję od drogi dojazdowej. Przy takim układzie nie jest w pełni możliwe stworzenie dobrych warunków rekreacji przydomowej. Nakłada się bowiem zbyt wiele elementów zagospodarowania działki wzajemnie kolidujących (taras, dojście, dojazd, elementy uzbrojenia terenu) na stosunkowo małej powierzchni terenu, ograniczonej zwykle niewielką szerokością działki i narzuconą linią zabudowy. Nie będzie też możliwe całkowite odizolowanie strefy rekreacyjnej od uciążliwości ruchu ulicznego oraz stworzenia kameralnych warunków odpoczynku. Bardzo ograniczony jest również, dla takiego układu działki wybór gotowych projektów. Trudno jest bowiem rozwiązać poprawnie funkcję mieszkania, kiedy wszystkie pomieszczenia należałoby umieścić od strony frontowej tak ze względu na dostęp do budynku jak również oświetlenie słoneczne. Takie budynki są z reguły "rozciągnięte" i wymagają większej szerokości działki. Przeszkodą w swobodnej zabudowie działki może być także istniejący drzewostan. Należy wiedzieć, iż usunięcie każdego drzewa wymaga zezwolenia i wiąże się z wysokimi opłatami. Reasumując należy wyraźnie podkreślić, że poruszone zagadnienia zostały ujęte w sposób problemowy, mający na celu przybliżyć istotę sprawy. Nie jest bowiem możliwe dokonanie pełnej oceny i podanie rozwiązań dla hipotetycznych przypadków, które mogą wystąpić. W sprawach konkretnych, które budzą wątpliwości konieczne będzie zasięgnięcie fachowej porady specjalisty z określonej dziedziny. Ważne jest aby dokładnie poznać z czym mamy doczynienia na etapie kupna działki niż być zaskakiwanym stawiając następne kroki w fazach przygotowania budowy.